2025 年宁波律协建筑与房地产专业委员会发布的该指引，聚焦房地产市场下行背景下施工企业以房抵债的法律风险，从法律性质、主体、客体、协议效力、条款及履行阶段六大维度，梳理风险点并提出针对性控制策略，为施工企业实操提供法律指引。
以房抵债是房企以房产折抵工程款的行为，其法律性质已从司法实务中的实践性合同转为诺成性合同，新旧债务关系以新债清偿为原则，未履行抵债协议时债权人可选择主张原债务或新债务。该行为以旧债合法存在、新旧债标的不同为特点，按签订时间可分为债务届满前的担保型和届满后的清偿型，按抵债模式又分抵销型、折抵型、抵顶型，其中届满后签订的清偿型协议法律效力更受司法支持。
主体层面，出抵方分为发包人自有资产和关联公司资产出抵两类，需重点审查资产权属、权利负担、关联方合意等，防范无法过户、债的更改、破产清算等风险；受抵方无论是承包人直接受偿还是下游主体受偿，均需警惕现金流受影响、烂尾、丧失建设工程价款优先受偿权等问题，尤其要通过协议条款保留优先受偿权和停工解约权。
客体风险围绕不同类型房产展开，权利限制房产需核查处分权、查封抵押、租赁等情况；住宅、办公、商业房屋及车位各有专属风险，如住宅的限购与资金监管、办公商业用房的自持限售、车位的权属争议等，均需通过事前尽职调查规避。
展开剩余84%协议效力需结合签订期限和债务履行状态判断，招投标及施工初期约定的抵债条款因内容模糊多被认定无法履行，结算后签订的协议效力更优；债务届满前的协议易因流押条款部分无效，届满后无恶意损害第三人情形的协议一般有效。协议条款设计是风控关键，建议优先采用 “以房抵债” 模式而非 “以工抵房”，明确抵债房产信息、债权抵销时间、债权回转条款，避免约定旧债消灭，同时及时办理预告登记。
协议履行的网签备案、权属转移、房屋交付、房产更名四个阶段各有风险，如网签阶段的查封、一房二卖，权属转移阶段的发票开具、材料缺失，交付阶段的拒绝交付、质量问题，更名阶段的高额费用、部门拒绝等。针对上述风险，指引提出行使建设工程价款优先受偿权对抗执行、约定严苛违约责任、设置备位诉讼请求、及时催告并主张原债务等应对措施，同时明确承包人可通过债权人撤销权、破产程序等维护自身合法权益。
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